* تفاوت میان وقف یا ثلث عام با وقف یا ثلث خاص چیست ؟
وقف/ثلث عام زمانیست که منافع آن برای عموم باشد در حالیکه منافع وقف/ ثلث خاص نصیب گروه یا اشخاص محدود و محصوری است.
*تفاوت میان وقف و ثلث چیست ؟
وقف بخشی از دارایی یک فرد نیکوکار است، در حالیکه ثلث یک سوم دارایی او.
تفاوت میان متولی و وصی چیست؟
فرد نیکوکار برای موقوفات متولی تعیین میکند و برای ثلث وصی . متولی یا وصی ،چنانچه از طرف واقف حق تعیین متولی یا وصی بعد ازخود را داشته باشند، متولی یا وصی منصوص نامیده میشوند.
*متولی/وصی ملک اوقافی چه کسی است؟
موقوفات به دستههای زیر تقسیم میشوند:
-املاک وقف/ثلث عام : سازمان اوقاف
-املاک وقاف/ خاص : متولی حقیقی و یا حقوقی
-املاک اوقافی آستان قدس رضوی
-املاک اوقافی ابقاع متبرکه
این موضوع از آن نظر اهمیت دارد که شما برای عقد قرارداد اجاره ، پرداخت اجور، نقل و انتقال و غیرو با این متولیان سر و کار خواهید داشت .
لازم به ذکر است که کلیه متولیان و اوصیا تابع یک قانون و ایین نامه اجرایی مشترک میباشند.
* در آمد موقوفه ها در چه راهى مصرف میشوند ؟
شرع و قانون به متولیان و اوصیا تکلیف نموده اند که درآمد موقوفات طبق همان چیزى که واقف در وقف نامه یا موصی دروصیت نامه تصریح کرده است به کار گرفته شود.
* پذیره چیست ؟
پذیره وجهی است که به هنگام ایجاد اراضی موقوفه با اعطای تملک اعیان به مستاجر به عنوان پذیره ابتدایی و یا به هنگام انتقال به عنوان پذیره انتقالی حسب مورد به نفع موقوفه با رعایت قانون و آیین نامه های مربوطه دریافت میشود.
در زمانیکه عرصه و اعیان ، هر دو، وقف باشند ، انواع دیگری از پذیره وجود دارد.
*برای کسب اطلاع از اوقافی بودن یا نبودن املاک یک منطقه چکار کنیم ؟
اگر قصد خرید خانه یا محل کسب را دارد باید به این مسئله توجه کند که صاحب اصلی عرصه و اعیان چه کسی است.
از اهالی آن محل ، مشاورین املاک محل و اداره اوقاف سوال کنید.
با دقت سند ملک را مطالعه کنید : در سند اوقافی نوشته شده :” شش دانگ از اعیان“، در حالیکه درسند شخصی نوشته شده: “شش دانگ از عرصه و اعیان”. و اجاره نامه با موقوفه.
قیمت ملک اوقافی و ملک شخصی چه تفاوتی دارد؟
اصولا ملک اوقافی از ملک شخصی ارزانتر است. البته این به آن معنا نیست که تمام املاک اوقافی باید از املاک شخصی ارزانتر باشند. واضح است که موقعیت، ویژگیها، کاربری ملک و… روی قیمت آن اثر گذار است. اما با فرض اینکه دو ملک شرایط مشابهی داشته باشند، ملک اوقافی معمولا قیمت کمتری نسبت به ملک شخصی دارد. علت دیگر تفاوت قیمت این است که در مورد املاک وقفی، فقط اعیان ملک به فروش میرسد در حالیکه در مورد املاک شخصی، عرصه و اعیان هر دو به فروش میرسند. بنابراین در یک ملک وقف شده شما پولی بابت عرصه پرداخت نمیکنید، به استثنا پذیره در زمان فروش وسالانه یک اجاره ناچیز. در این حالت طبیعیست که قیمت این ملک پایینتر از ملک شخصی باشد.
باورهای نادرست درباره املاک اوقافی:
ایا املاک وقفی مسایل شرعی و غصبی دارند ؟
اینگونه املاک با رضایت مالک و بطور کاملا قانونی و برای منظور مشخصی وقف شده اند.
با اتمام مدت اجاره ملک را باید پس داد ؟
خیر سازمان اوقاف یا سایر متولیان بعد از پایان مدت اجاره به راحتی قرار داد اجاره عرصه را تمدید میکنند و هیچ نگرانی در این رابطه نیست.
مبلغ اجاره عرصه زیاد است ؟
به هیچ وجه قابل مقایسه با اجاره املاک شحصی نیست . این مبلغ به حدی پایین است که سالیانه پرداخت میشود.
انجام هر کاری باید با رضایت متولی باشد؟
خیر.
نقل و انتقالات
* خانه ای به صورت قولنامه ای خریده ام و بعدا متوجه شدم که زمین ان وقف است. چه کارمیبایست انجام دهم ؟
به اداره اوقاف /متولی مراجعه نمایید و با ارائه اسناد و قولنامه های قبلی تقاضای تنظیم سند رسمی اجاره کنید و پس از پرداخت پذیره به اداره ثبت محل مراجعه و سند 6 دانگ اعیانی اخذ نمایید.
در نقل و انتقالات زمینهای اوقافی، تمام کارها باید با هماهنگی اداره اوقاف/متولی انجام شود.
کلاهبرداران و سودجویان همواره در کمین هستند. بنابراین فروشندگان و خریداران باید حساسیت بیشتری داشته باشند.
در نوشتن مبایعه نامه، ذکر کردن آگاهی طرفین از اوقافی بودن ملک مهم است. این کار باعث میشود که خریداردر آینده نتواند ادعا کند که از اوقافی بودن ملک اطلاع نداشته است.
انتقال اجاره نامه تا تاریخ تنظیم سند است.
تسویه حساب با سازمان اوقاف یا متولی مربوطه.
فسخ اجاره نامه قبلی و تنظیم سند اجاره جدید.
درمبایعه نامه به جای«شش دانگ عرصه و اعیان»، «شش دانگ اعیان» ذکر شود تا خریدار و/یا فروشنده در آینده با مشکلات حقوقی مواجه نشوند.
خرید موقوفات نکات و مواردی قابل توجه مختلفی دارد که دقت به تک تک این نکات میتوان مانع ضرر و زیان احتمالی شما شده و معامله خوبی را برای شما به همراه داشته باشد.
*نقل و انتقالات به صورت قولنامه ای وعین المال و ساخت و ساز در املاک موقوفه چه تبعاتی میتوانند داشته باشند؟
به لحاظ شرعی و قانونی نداشتن اجاره نامه معتبرو مجوز ساخت با متولی/وصی بمنزله غصب میباشد و میتواند مشکلات فراوانی را برای متصرف ایجاد کند.
* چرا میبایست املاک کارشناسی شوند ؟
به منظور رعایت عدالت و در نظرگرفتن حقوق موقوفه و حقوق مستاجر، قانون نظر کارشناس (خبره محلی یا رسمی) را به صلاح طرفین میدانند.
* پذیره انتقالی چطور محاسبه میشود؟
برای نقل و انتقال زمین (عرصه) مسکونی باید مبلغی را (پذیره) به متولی موقوفه بپردازید. این مبلغ علاوه بر هزینههای جاری خرید و فروش یک زمین است .
مبلغی پذیره 15 درصد مابه التفاوت قیمت عادلانه روز و کارشناسی شده زمین هنگام خرید با قیمت عادلانه روز و کارشناسی شده زمین هنگام فروش است. متولی موقوفه وظیفه دارد این مبلغ را صرف اموری کند که واقف برای آن در نظر گرفته است.
ساخت و ساز
.
* ایا اداره اوقاف یا متولی وقتی سند اجاره تنظیم میکند باید از شهرداری برای نوع کاربری ان زمین استعلام کند؟
خیر اداره اوقاف یا متولی نیازی به اخذ استعلام ندارند و تنها رضایت و مجوزساخت میدهند، چرا که به طور کلی موجر می تواند مورد اجاره را برای هر منظور اجاره دهد و مستآجر منطبق با قرارداد اجاره و استفاده خود می بایست موانع قانونی استفاده از مورد اجاره را رفع نماید.
ساخت و ساز روی زمین وقفی و املاک اوقافی و سند اعیانی
اگر زمینی از طرف اوقاف به کسی اجاره داده شود و به مستأجر اجازه احداث بنا و ساختمان روی آن زمین داده شود و مستأجر مبادرت به احداث بنا کند، پس آن مستأجر مالک بنا محسوب میشود و فقط باید اجاره عرصه (زمین بدون بنا) را به اوقاف پرداخت کند. برای اعیانی ساخته شده روی زمین وقفی، سندی تحت عنوان سند اعیانی به نام مستأجر صادر میشود.
در صورت ساخت واحدهای متعدد، میبایست برای هر واحد به نسبت حق السهم در عرصه یک اجاره نامه با موقوفه تنظیم شود.
*آیا میتوان روی این املاک موقوفه وام دریافت کرد ؟
با رعایت قوانین قانونی و بانکی این امکان وجود دارد. دریافت وام روی املاک اوقافی همانند خرید و فروش آن باید با تاییدیه اداره اوقاف یا متولی (بدون هزینه وبلامانع) انجام میشود .
* ایا مستاجرموقوفه که حق تملک اعیان داشته باشد و اعیان ساخته باشد و مالک ان باشد ، میتواند اعیان خود را اجاره دهد ؟
در قرارداد های اجاره موقوفه معمولاً شرط شده که مستأجر حق انتقال به غیر به هیچ نحوی چه جزئی و چه کلی بدون اخذ اجازه از اداره اوقاف و یا متولی موقوفه ندارد اما اداره اوقاف و یا متولی به راحتی مجوز صادر میکنند.
*آیا خرید ملک اوقافی منطقی است؟
بلی بدلیل بودجه کمتر
–
آیا خرید ملک وقفی برای سرمایه گذاری مناسب است؟
فاکتورهای مختلف مانند قدرت خرید شما و هدف از خرید را بررسی کنید. در مجموغ املاک وقفی عموما و تقریبا به همان نسبت املاک شخصی رشد میکنند . در ساخت و ساز بین ملک وقفی و شخصی فرقی وجود ندارد.
*ایا نقل و انتفال ملک اوقافی سخت است ؟
خیر. مانند هر معامله دیگر،چه در خرید و چه در فروش، میبایست هوشیار و اگاه نسبت به مسایل حقوقی بود. مراقب افراد سودجو ومشاوران ناوارد به قوانین و مسایل حقوقی و اوقافی باشید. بیشترین و و دقیقترین اطلاعات را اداره اوقاف و یا خود متولیان میتوانند به شما بدهند.
*چرا برای نقل و انتقال میبایست از متولی اجازه گرفت؟
کسی که مالک اعیانی روی زمین وقفی باشد با اجازه اوقاف میتواند ملک خود را به شخص دیگری بفروشد. علت این اجازه آن است که ملک مستأجر روی زمین (عرصه) وقفی است و استفاده اعیانی مستلزم استفاده و یا ورود به زمین وقفی است که در اختیار اداره اوقاف میباشد.
قانون ساخت و ساز روی زمین وقفی
متأسفانه بعضی از مستاجرین املاک اوقافی بدون اجازه اوقاف مبادرت به ساخت و ساز روی زمین وقفی و احداث بنا روی زمین اجارهای که از اوقاف گرفتهاند میکنند که در صورت عدم دریافت اجازه قبلی یا رضایت بعدی اوقاف، عمل مستأجر در حکم تصرف و غصب میباشد و پس از شکایت از سوی دادگاه دستور قلعوقمع بنای احداثشده روی زمین داده میشود.
آیا اگر ملک اوقافی نیاز به برخی تعمیرات و یا تغییرات داشته باشد، مستاجر میتواند اقدام به تعمیرات کند؟
در عرصه و اعیان متفاوت است. ولی اصولاً مستاجر هر ملکی برای انجام تعمیرات موردنیاز در املاک اجارهای باید مراتب را به موجر یا مالک اطلاع بدهد وبا اجازه او اقدام کند.در املاک وقفی نیز این موضوع باید از سوی مستاجر رعایت شود. مرجع این درخواست نیز شخص متولی است.
در ارث
*پس از فوت مستاجر
طبق گواهی انحصار وراثت، اجاره نامه جدید (رایگان) بنام کلیه وراث تنظیم میگردد .
* برادرم میخواهد سهم الارث خودش را قطعی بنام من بزند،امکان پذیر است ؟
نظر به اینکه تمامی حقوق وراث در یک فقره اجاره نامه و طبق گواهی انحصار وراثت خلاصه میشود، لذا خارج نمودن نام یکی از آنها و یا وارد نمودن یکی از ورثه به عنوان سهم بیشتر مستلزم حضور همه وراث و تنظیم سند اجاره با شرایط جدید می باشد .